Perguntas frequentes sobre condomínio - Parte Final

O condômino pode vender sua vaga da garagem?






A venda da parte acessória a terceiros alheios ao condomínio somente é possível se a regra for expressamente prevista no ato constitutivo do condomínio e desde que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos. Vale lembrar que o condômino deve obedecer sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.



No meu prédio, a garagem não é demarcada. Há alguma lei que indique que os proprietários mais antigos têm preferência na escolha de determinados espaços ou que os proprietários têm prioridade sobre os inquilinos?


Não, salvo quando existem disposições claras na convenção de condomínio, o direito dos condôminos é exatamente o mesmo, sem distinção para condôminos ou inquilinos.

O inquilino quando aluga o apartamento adquire o direito de utilização que o proprietário tem,por isto não há como exigir-lhe situação inferiorizada nas utilidades do condomínio.


O meu apartamento é o único do condomínio que tem uma varanda aberta e recebe sol e chuva em excesso. Posso fechá-la com vidro temperado?

A jurisprudência dos tribunais tem entendido que o fechamento de áreas apenas com vidro temperado transparente não descaracteriza a fachada do prédio, portanto, se o projeto não inclui nada além do fechamento, com vidro, é desnecessária a autorização da assembléia.

Entretanto, é oportuno destacar que se o vidro não for transparente é possível que algum condômino ou até o condomínio possam questionar que a cor do vidro quebra a estética visual do prédio.

Assim, é prudente atentar para o fato de que o eventual fechamento não deve ter ferragens ou molduras e sequer cor.


Qual é o papel do subsíndico? Ele tem as mesmas responsabilidades do síndico? Em caso de fraudes, desvios de dinheiro e outras irregularidades cometidas no condomínio ele também é responsável e pode ser acionado judicialmente?

É importante observar que a responsabilidade civil ou criminal sempre decorre dos atos de ação ou omissão.

A figura do subsíndico não tem origem na legislação e decorre simplesmente do interesse das partes em criá-lo via convenção de condomínio.

Assim, também será a Convenção que deverá estabelecer suas funções e responsabilidades.

Na hipótese do subsíndico atuar como síndico, durante o período em que assumir este encargo, poderá ser responsabilizado pelos seus atos e omissões, mas, não poderá ser responsabilizado pelos atos atos passados ou futuros do síndico titular.

Assim, para medir o nível de responsabilidade de um subsíndico é necessário antes de tudo, conhecer o nível de sua atuação e seu poder de decisão como administrador do condomínio.

O simples fato do nome do condômino constar como subsíndico não é suficiente para lhe emprestar poderes e sequer para cobrar-lhe responsabilidade pelos atos de terceiro.


No meu apartamento há um vazamento enorme no teto do banheiro provocado pelo imóvel de cima.O que devo fazer? Recorrer ao síndico para mediar a questão?

Se a infiltração é do apartamento de cima não é correto reclamar com o síndico, sua competência de atuação está estrita à administração dos interesses gerais dos condôminos e das áreas comuns, mas, a mediação pode ser útil e de solução mais rápida, contudo, frustrada a negociação, o condômino deverá buscar a solução pela via judicial.

No caso a relação jurídica é de condômino para condômino.

Nestes casos pode ser pedido ao juiz que fixe uma multa diária para o condômino da unidade responsável pela infiltração até que os reparos sejam satisfatoriamente realizados.

Trata-se da ação denominada cominatória.

Pode ainda ser pedida a indenização correspondente aos danos comprovados que a infiltração causar.

Perguntas frequentes sobre condomínio - Parte II

Como é definida a criação de animais domésticos em um condomínio?

Essa é uma questão bastante polêmica.

Muito se tem discutido nos tribunais sobre a criação de animais domésticos em condomínios, e grande parte dos julgamentos tendem a autorizar a manutenção destes animais desde que não tragam prejuízo ao sossego, segurança, higiene e saúde dos demais condôminos.

Muito embora alguns regulamentos proíbam ou restrinjam a existência de animais, grande parte dos magistrados entende que tal proibição ou restrição deve ser relativizada.

Estas decisões reiteradas se apóiam na Constituição Federal, que garante em seu art. 5, XXII o direito de propriedade; e na Lei nº 4591/64, art. 19, que tem a seguinte redação:

 Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

Dessa forma, entende-se que a criação e manutenção de animais somente será proibida quando o animal trouxer transtornos aos demais condôminos, como barulho, falta de higiene ou insegurança.

Nesses casos, a legislação vigente garante aos interessados a manutenção da ordem, se não vejamos:

Lei nº 4591/64




Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Vale destacar que as regras relativas à criação destes animais no que diz respeito à utilização das áreas comuns deverão ser definidas em assembléia especialmente destinadas para este fim.

Nesta oportunidade poderão ser definidas questões como: o transporte de animais em área comum, a utilização de eventuais espaços comuns para períodos de permanência dos animais além do recolhimento de seus dejetos.

O condômino que tiver conduta anti-social será multado?

Nos termos do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente à dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia.

Como deve ser elaborada a Convenção do Condomínio?

A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, sem assembléia, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino, todos o assinarem, ou finalmente, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais. (Art. 1333 CC)

Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.

A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.

Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.

É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.

Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:

• a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
• 
  
• o destino das diferentes partes;
• 
  
• o modo de usar as coisas e serviços comuns;
• 
  
• encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
• 
  
• o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
• 
  
• as atribuições do síndico, além das legais;
• 
  
• a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
• 
  
• o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
• 
  
• o quorum para os diversos tipos de votações;
• 
  
• a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
• 
  
• a forma e o quorum para as alterações de convenção;
• 
  
• a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.

Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a “assembléia de condôminos” como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.

O registro da convenção deverá ser providenciado perante o cartório de registro de imóveis em que estiver registrado o terreno, e poderá ser providenciado pela construtora ou pelos condôminos. As despesas de registro deverão ser suportadas pela construtora que vender o imóvel.

O síndico é obrigado a dar cópia da convenção do condomínio aos condôminos ou ocupantes?

Não há previsão legal que obrigue o síndico a dar cópia da convenção a todos os condôminos, até porque a convenção de condomínio é documento público e seu acesso seria livre a qualquer pessoa.

A obrigação existente na lei é que a convenção seja devidamente registrada junto ao cartório competente (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73).

Contudo, ainda que não seja obrigatório, é conveniente que o síndico seja forneça cópia integral da convenção a cada um dos condôminos, incentivando assim o pleno conhecimento do seu teor por todos.

O que podemos fazer para obrigar os condôminos a armazenar e economizar água?


Em princípio o Síndico deve zelar pela economia de água nas áreas comuns, contudo, nas unidadesindividuais o que vale é a conscientização.

Algumas concessionárias do serviço de água mantêm manuais de procedimentos orientando os usuários como economizar água, contudo, no caso de desperdício, convém tomar algumas precauções e descobrir se não existem vazamentos dentro do prédio e das unidades autônomas.

Veja alguns testes eficientes:


1. Teste do vaso sanitário

a) Jogue cinza de cigarro no vaso sanitário;
b) Se a cinza ficar parada no fundo do vaso não há vazamento;
c) Se a cinza derreter ou desaparecer é sinal que há vazamento na válvula ou nacaixa de descarga. Nesse caso, é preciso trocar a válvula.

2. Teste da caixa d’água

a) Deixe o registro do cavalete aberto;
b) Feche todas as torneiras da casa e não use o banheiro;
c) Vá até à caixa d’água e puxe a bóia para cima e depois amarre um barbante nelapara ficar presa. Isso não deixa a água da rua entrar na caixa;
d)Com um giz ou lápis, faça um risco na parede da caixa onde está o nível da água(bem no lugar onde a água acaba, perto da tampa, se a caixa estiver bem cheia);
e) Espere uma hora e veja se o nível de água baixou. Se o risco do lápis não está beirando a água, é porque existem vazamentos nos canos que saem da caixa d’água.

3. Teste do copinho d’água

a) Feche o registro do cavalete do hidrômetro;
b) Abra uma torneira ligada diretamente na água que vem da rua, que não recebeágua da caixa. Geralmente, a torneira no tanque de lavar roupas é assim;
c) Espere a água parar de sair da torneira. Como o registro do cavalete está fechado, essa água é a que estava nos canos (entre o cavalete e a torneira). Não use obanheiro;
d) Depois coloque um copo cheio d’água na boca da torneira;
e) Se a torneira chupar a água do copo, há vazamento no cano que enche a caixad’água. Aí o jeito é quebrar o chão e descobrir onde está o vazamento.

Continue acompanhando as dúvidas mais frequentes sobre Condomínio! Em breve, parte III.

Perguntas frequentes sobre condomínio - Parte I

Há limites máximo e mínimo para pagamento dos honorários da empresa administradora de condomínios?

Este tema depende exclusivamente do que fora previsto no contrato de prestação de serviços estabelecido entre as partes (condomínio-administradora); não havendo norma específica que trate do assunto.
Dessa forma, tal estipulação deve ser livremente estabelecida entre as partes, estando as diretrizes expressamente dispostas no contrato firmado.

Posso acionar judicialmente uma Administradora de Condomínios porque não está prestando os serviços com qualidade, conforme o prometido no contrato? Como proceder nesses casos?

O condomínio tem legitimidade jurídica para acionar as administradoras de condomínio que, por qualquer motivo, não estejam cumprindo as suas cláusulas contratuais.

Os condôminos, por sua vez, devem exigir do síndico que acione as empresas contratadas que não estejam prestando os serviços conforme pactuado.

O síndico, na verdade, deve agir sempre em sintonia com a lei, não deixando passar os prazos legais para propor as ações e não transigindo sem autorização da assembléia de condôminos, sob pena de mais tarde ser questionado e até responsabilizado pelos danos que causar com a sua omissão.

Qual o prazo para ajuizar ação de cobrança de cotas condominiais em atraso?

A partir do momento em o condômino se torna inadimplente o condomínio já pode ajuizar a ação de cobrança.Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança amigável (extrajudicial).
Já o prazo final para o ajuizamento da ação para cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio é de 10 (dez) anos, nos termos do art. 205 do novo Código Civil.

Todas as atas de assembléia devem ser registradas?

Embora não haja obrigação legal para isso, é recomendável que as atas sejam devidamente registradas por dois motivos principais: o primeiro diz respeito à publicidade dos atos, e o segundo é a segurança, pois em caso de extravio do livro, haveria a possibilidade de se reconstituir todo o histórico.
Além disso, em algumas situações tal registro pode ser exigido, como por exemplo para abertura de conta corrente e poupança pelo condomínio.

Em um dos apartamentos do meu prédio funciona um estúdio de gravação. Em função disso, o barulho é muito alto e diariamente há um movimento intenso de músicos no Hall do edifício. Isso é permitido?

O artigo 1336, IV do Código Civil Brasileiro prevê que o proprietário deve dar a sua unidade a mesma destinação da edificação, não podendo utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Assim sendo, em se tratando de condomínio residencial, o proprietário somente poderá utilizar o apartamento para moradia, sendo vedada qualquer outra destinação, principalmente se prejudica os demais moradores.

Na próxima postagem, mais dúvidas comuns a respeito de Condomínio serão esclarecidas. Acompanhe!