O Usucapião

Introdução

Primeiramente é importante esclarecer a diferença existente entre os conceitos de proprietário e possuidor.

Proprietário é aquele que é, comprovadamente, o dono de uma coisa, e sobre essa coisa, tem a prerrogativa, ou a possibilidade de utilizar todas as suas funções, aproveitar todos os benefícios, trocar ou vender, dando a destinação que julgar conveniente e reavê-la de quem quer que seja. Estes poderes são inerentes ao proprietário conforme se deduz do art. 1.228 do CC:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Já o possuidor é aquele que não tem a seu favor um documento hábil que comprove a qualidade de proprietário, mas age como se o fosse, vez que tem sobre a coisa um dos poderes inerentes à propriedade, conforme determina o art. 1.196 do CC:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Assim o usucapião é instrumento pretende transformar o possuidor em proprietário. É uma forma de aquisição de propriedade.

Para que seja possível ocorrer essa aquisição da propriedade é necessário que o possuidor esteja exercendo a posse por um prazo determinado e que essa posse tenha a qualidade exigida na lei.

São várias as modalidades de usucapião de bens imóveis, que serão tratadas a seguir.


Usucapião Extraordinário

Para se obter um imóvel mediante usucapião extraordinário, o possuidor deve possuir o mesmo por 15 anos ininterruptos, de forma mansa e pacífica, agindo como se fosse o próprio dono, segundo determina o art. 1.238 do CC:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A posse deverá contínua, ou seja, não pode haver intervalos em seu exercício, bem como mansa e pacífica, de forma que durante o transcurso do tempo exigido não tenha nenhuma reclamação, discussão ou contestação sobre o imóvel.

Nessa modalidade de usucapião a lei diz que não dependerá de justo título ou boa-fé, ou seja, o possuidor não precisa apresentar uma causa ou documento que ele acredite ser hábil a comprovar seu direito, e nem exercer sua posse na crença de ser o real proprietário. Assim, nessa modalidade de usucapião, é necessário somente o tempo e a qualidade da posse.


Usucapião Extraordinário Qualificado

Caso do possuidor tenha implementado no imóvel a sua moradia habitual, ou nele tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo, o tempo para que o mesmo seja adquirido por meio do usucapião extraordinário cairá para 10 anos, devendo o mesmo comprovar, durante esse prazo posse mansa, pacífica e ininterrupta. Assim dispõe o art. 1.238, parágrafo único do CC:

Art. 1.238. (...)

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.


Usucapião Ordinário

No usucapião ordinário, para a aquisição da propriedade não será analisado somente o tempo da posse e sua qualidade. Serão analisados, também, outros requisitos.

O possuidor deverá ter a seu favor o justo título, ou seja, uma causa ou documento que o possuidor acredite ser hábil a comprovar que o imóvel lhe pertença, mas que, na realidade, se revela defeituoso.

E, unido a esse aspecto, a posse deverá ser mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo de 10 (dez) anos, conforme se depreende da leitura do art. 1.242 do CC:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Importante mencionar que a lei também leva em conta a boa-fé do possuidor, que somente irá existir quando este desconhecer os vícios e defeitos que envolvem a sua posse, na crença de que é real proprietário da coisa.

Importante dizer que aquele que possui um justo título, tem a seu favor a presunção de que é possuidor de boa-fé, conforme determina o art. 1.201, parágrafo único, do CC:


Art. 1.201. (...)

Parágrafo único. O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção.

Usucapião Ordinário Qualificado

Caso o justo título que o possuidor tenha a seu favor se baseie num registro que demonstre que o possuidor adquiriu o imóvel de forma onerosa, sendo este registro posteriormente cancelado, o lapso temporal que possuidor necessita para comprovar a sua posse mansa, pacífica, ininterrupta, e com boa-fé, é reduzido para 05 (cinco) anos.

Para que faça jus a tal redução no tempo, é necessário que o possuidor tenha no imóvel a sua moradia, ou tenha realizado, no mesmo, investimentos de interesse social e econômico. Nesse sentido dispõe o art. 1.242, parágrafo único:

Art. 1.242. (...)

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

 Usucapião Especial Urbano

O usucapião especial urbano também pode ser denominada de usucapião pro moradia ou usucapião pro misero, uma vez que visa privilegia o possuidor que não possui qualquer outro imóvel rural ou urbano, para fins de habitação.

A simples alegação do possuidor de que não é proprietário de outros imóveis já é válida no processo. Isso porque o ônus de provar se inverte para a outra parte, principalmente, pela dificuldade de se obter todas as certidões negativas hábeis a comprovar o fato.

Assim, para que se configure essa modalidade de usucapião deverão ser observados os seguintes requisitos: imóvel com extensão de, no máximo, 250 metros quadrados; posse mansa e pacífica por um lapso temporal de 5 (cinco) anos ininterruptos; não ser o possuidor proprietário de qualquer outro imóvel rural ou urbano, e que o possuidor utilize esse imóvel para fins de moradia sua ou de sua família. Nesse sentido dispõe o art. 183 da CR/88 e art. 1.240 do CC:

Art. 183 - Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Não se avalia nessa modalidade de usucapião se o possuidor age de boa-fé ou a existência do justo título, mas apenas se os requisitos citados estão presentes no caso concreto.

Salienta-se, por fim, que essa modalidade de usucapião nunca será concedida ao mesmo possuidor por mais de uma vez. Em relação a quaisquer outras modalidades de usucapião não terá nenhum empecilho, conforme anuncia o art. 1.240, §2º do CC:

Art. 1.240. (...)

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Usucapião Especial Rural

Essa modalidade se assemelha ao usucapião especial urbano, só que nesse caso se trata de área rural não superior a 50 (cinqüenta) hectares. Também poderá ser denominado usucapião pro labore.

Da mesma forma que a usucapião anteriormente abordada, o possuidor que requerer a aquisição da propriedade do imóvel por meio da usucapião especial rural não pode ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural.

O possuidor deve possuir o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de 5 (cinco) anos.

Não depende de boa-fé e nem de justo título. Exige-se, apenas, que o imóvel rural esteja sendo utilizado para fins de moradia, e de que a terra tenha se tornado produtiva. Sobre tal matéria disciplina o art. 191 da CR/88 e 1.239 do CC:

Art. 191 - Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Observação importante: Nas modalidades de usucapião especial, tanto o urbano, quanto o rural, os limites de área a que a lei determina, se referem à área efetivamente possuída, ou seja, o possuidor deverá exercer sua posse sobre um imóvel com extensão máxima de 50 hectares (usucapião especial rural) ou 250 metros quadrados (usucapião especial urbano).

Dessa forma, não será admitido ao possuidor, que exerça a posse sobre 300 hectares de um imóvel rural, usucapir parcialmente o imóvel, no limite estabelecido de 50 hectares de um imóvel (no caso do usucapião especial rural).

Usucapião Especial Coletivo

Essa modalidade de usucapião está prevista na Lei nº10.257/01, que regulamenta o Estatuto da Cidade.

Este instituto privilegia a população de baixa renda que, em conjunto, ocupa determinado imóvel urbano, e nele permanece com posse mansa, pacífica e ininterrupta por cinco anos, para fins de moradia sua ou de sua família.

Não se exige que estes possuidores atuem comanimus domini (ou seja, ter a coisa como sua) mas sim, possuir o imóvel de forma mansa, pacífica e ininterrupta.

Cumpre salientar que esta modalidade trata-se de área com extensão superior a duzentos e cinqüenta metros quadrados, e que não tenha como definir o exato terreno ocupado por cada possuidor individualmente.

Aqueles que serão contemplados com a propriedade por meio deste usucapião não podem ser proprietários de outros imóveis, sejam eles rurais ou urbanos. Nesse sentido dispõe o art. 10 da Lei nº10.257/01:

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

Dicas processuais 

Embora a ação de usucapião especial coletivo se refira a direitos de vários possuidores, não precisa que todos juntos proponham a ação. Cada possuidor é parte legítima para, individualmente, propor a e demanda.

Conclusão

Como grande parte das relações sociais se baseia na aparência e na confiança, o usucapião se presta a proteger e premiar a posse prolongada e qualificada,  concedendo o status de propriedade.

Esse tema é assunto de grande importância por refletir diretamente nas relações sociais, e assim, é importante estar sempre em contato com esse tipo de informação jurídicas que pode influenciar diretamente na vida das pessoas


Fonte: Jurisway