Como é definida a criação de animais domésticos em um condomínio?
Essa é uma questão bastante polêmica.
Muito se tem discutido nos tribunais sobre a criação de animais domésticos em condomínios, e grande parte dos julgamentos tendem a autorizar a manutenção destes animais desde que não tragam prejuízo ao sossego, segurança, higiene e saúde dos demais condôminos.
Muito embora alguns regulamentos proíbam ou restrinjam a existência de animais, grande parte dos magistrados entende que tal proibição ou restrição deve ser relativizada.
Estas decisões reiteradas se apóiam na Constituição Federal, que garante em seu art. 5, XXII o direito de propriedade; e na Lei nº 4591/64, art. 19, que tem a seguinte redação:
Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
Dessa forma, entende-se que a criação e manutenção de animais somente será proibida quando o animal trouxer transtornos aos demais condôminos, como barulho, falta de higiene ou insegurança.
Nesses casos, a legislação vigente garante aos interessados a manutenção da ordem, se não vejamos:
Lei nº 4591/64
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Vale destacar que as regras relativas à criação destes animais no que diz respeito à utilização das áreas comuns deverão ser definidas em assembléia especialmente destinadas para este fim.
Nesta oportunidade poderão ser definidas questões como: o transporte de animais em área comum, a utilização de eventuais espaços comuns para períodos de permanência dos animais além do recolhimento de seus dejetos.
O condômino que tiver conduta anti-social será multado?
Nos termos do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente à dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia.
Como deve ser elaborada a Convenção do Condomínio?
A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, sem assembléia, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino, todos o assinarem, ou finalmente, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais. (Art. 1333 CC)
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.
A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.
Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.
É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.
Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:
O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.
Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a “assembléia de condôminos” como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.
O registro da convenção deverá ser providenciado perante o cartório de registro de imóveis em que estiver registrado o terreno, e poderá ser providenciado pela construtora ou pelos condôminos. As despesas de registro deverão ser suportadas pela construtora que vender o imóvel.
O síndico é obrigado a dar cópia da convenção do condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não há previsão legal que obrigue o síndico a dar cópia da convenção a todos os condôminos, até porque a convenção de condomínio é documento público e seu acesso seria livre a qualquer pessoa.
A obrigação existente na lei é que a convenção seja devidamente registrada junto ao cartório competente (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73).
Contudo, ainda que não seja obrigatório, é conveniente que o síndico seja forneça cópia integral da convenção a cada um dos condôminos, incentivando assim o pleno conhecimento do seu teor por todos.
O que podemos fazer para obrigar os condôminos a armazenar e economizar água?
Em princípio o Síndico deve zelar pela economia de água nas áreas comuns, contudo, nas unidadesindividuais o que vale é a conscientização.
Algumas concessionárias do serviço de água mantêm manuais de procedimentos orientando os usuários como economizar água, contudo, no caso de desperdício, convém tomar algumas precauções e descobrir se não existem vazamentos dentro do prédio e das unidades autônomas.
Veja alguns testes eficientes:
1. Teste do vaso sanitário
a) Jogue cinza de cigarro no vaso sanitário;
b) Se a cinza ficar parada no fundo do vaso não há vazamento;
c) Se a cinza derreter ou desaparecer é sinal que há vazamento na válvula ou nacaixa de descarga. Nesse caso, é preciso trocar a válvula.
2. Teste da caixa d’água
a) Deixe o registro do cavalete aberto;
b) Feche todas as torneiras da casa e não use o banheiro;
c) Vá até à caixa d’água e puxe a bóia para cima e depois amarre um barbante nelapara ficar presa. Isso não deixa a água da rua entrar na caixa;
d)Com um giz ou lápis, faça um risco na parede da caixa onde está o nível da água(bem no lugar onde a água acaba, perto da tampa, se a caixa estiver bem cheia);
e) Espere uma hora e veja se o nível de água baixou. Se o risco do lápis não está beirando a água, é porque existem vazamentos nos canos que saem da caixa d’água.
3. Teste do copinho d’água
a) Feche o registro do cavalete do hidrômetro;
b) Abra uma torneira ligada diretamente na água que vem da rua, que não recebeágua da caixa. Geralmente, a torneira no tanque de lavar roupas é assim;
c) Espere a água parar de sair da torneira. Como o registro do cavalete está fechado, essa água é a que estava nos canos (entre o cavalete e a torneira). Não use obanheiro;
d) Depois coloque um copo cheio d’água na boca da torneira;
e) Se a torneira chupar a água do copo, há vazamento no cano que enche a caixad’água. Aí o jeito é quebrar o chão e descobrir onde está o vazamento.
Essa é uma questão bastante polêmica.
Muito se tem discutido nos tribunais sobre a criação de animais domésticos em condomínios, e grande parte dos julgamentos tendem a autorizar a manutenção destes animais desde que não tragam prejuízo ao sossego, segurança, higiene e saúde dos demais condôminos.
Muito embora alguns regulamentos proíbam ou restrinjam a existência de animais, grande parte dos magistrados entende que tal proibição ou restrição deve ser relativizada.
Estas decisões reiteradas se apóiam na Constituição Federal, que garante em seu art. 5, XXII o direito de propriedade; e na Lei nº 4591/64, art. 19, que tem a seguinte redação:
Dessa forma, entende-se que a criação e manutenção de animais somente será proibida quando o animal trouxer transtornos aos demais condôminos, como barulho, falta de higiene ou insegurança.
Nesses casos, a legislação vigente garante aos interessados a manutenção da ordem, se não vejamos:
Lei nº 4591/64
Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Vale destacar que as regras relativas à criação destes animais no que diz respeito à utilização das áreas comuns deverão ser definidas em assembléia especialmente destinadas para este fim.
Nesta oportunidade poderão ser definidas questões como: o transporte de animais em área comum, a utilização de eventuais espaços comuns para períodos de permanência dos animais além do recolhimento de seus dejetos.
O condômino que tiver conduta anti-social será multado?
Nos termos do art. 1.337, parágrafo único, do Código Civil, o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente à dez vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até posterior deliberação da assembléia.
Como deve ser elaborada a Convenção do Condomínio?
A Convenção de Condomínio poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular, sem assembléia, quando as unidades pertencerem a um só condômino ou, se pertencerem a mais de um condômino, todos o assinarem, ou finalmente, por deliberação, em assembléia, pelos condôminos que representarem pelo menos 2/3 (dois terços) das frações ideais. (Art. 1333 CC)
Entretanto, qualquer que seja a forma de instituição da Convenção de Condomínio, o documento deverá ser registrado no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel. As demais alterações também somente prevalecerão contra terceiros depois de averbadas no registro imobiliário.
A Convenção de Condomínio não obriga somente os condôminos que a assinaram, obrigará também os que não compareceram, os que adquiriram o imóvel depois de sua instituição e os eventuais futuros ocupantes do imóvel a qualquer título.
Portanto o herdeiro, o promitente comprador, o inquilino, o cessionário, etc, também estarão obrigados nos termos da Convenção de Condomínio, embora sequer a conheçam. A obrigatoriedade decorre da própria essência da relação jurídica nas edificações em condomínio e da publicidade presumida, nos termos da lei, em face do registro cartorário.
É que, se o documento encontra-se registrado em cartório, conforme a lei determina, ninguém poderá ignorá-lo ou alegar desconhecê-lo, vez que, sendo público, qualquer do povo terá acesso ao registro de documento.
Mas, é importante observar que por força da lei, entre outras avenças, no mínimo, a Convenção de Condomínio deverá conter:
- a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
- o destino das diferentes partes;
- o modo de usar as coisas e serviços comuns;
- encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
- o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;
- as atribuições do síndico, além das legais;
- a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
- o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
- o quorum para os diversos tipos de votações;
- a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;
- a forma e o quorum para as alterações de convenção;
- a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.
O que a lei persegue é a liberdade de cada condômino em manifestar e deliberar sobre a forma que melhor entenda deva ser o relacionamento jurídico dos titulares de direitos sobre bens comuns e dos interesses da comunidade condominial. Por isto a Convenção de Condomínio adquire status de lei maior entre os condôminos.
Para atingir este estágio de sintonia na comunhão de interesses complexos foi necessário que o legislador também criasse a “assembléia de condôminos” como foro para o exercício democrático da vontade individual, que resultasse, a final, em decisão coletiva à qual todos se submeteriam.
O registro da convenção deverá ser providenciado perante o cartório de registro de imóveis em que estiver registrado o terreno, e poderá ser providenciado pela construtora ou pelos condôminos. As despesas de registro deverão ser suportadas pela construtora que vender o imóvel.
O síndico é obrigado a dar cópia da convenção do condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não há previsão legal que obrigue o síndico a dar cópia da convenção a todos os condôminos, até porque a convenção de condomínio é documento público e seu acesso seria livre a qualquer pessoa.
A obrigação existente na lei é que a convenção seja devidamente registrada junto ao cartório competente (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73).
Contudo, ainda que não seja obrigatório, é conveniente que o síndico seja forneça cópia integral da convenção a cada um dos condôminos, incentivando assim o pleno conhecimento do seu teor por todos.
O que podemos fazer para obrigar os condôminos a armazenar e economizar água?
Em princípio o Síndico deve zelar pela economia de água nas áreas comuns, contudo, nas unidadesindividuais o que vale é a conscientização.
Algumas concessionárias do serviço de água mantêm manuais de procedimentos orientando os usuários como economizar água, contudo, no caso de desperdício, convém tomar algumas precauções e descobrir se não existem vazamentos dentro do prédio e das unidades autônomas.
Veja alguns testes eficientes:
1. Teste do vaso sanitário
a) Jogue cinza de cigarro no vaso sanitário;
b) Se a cinza ficar parada no fundo do vaso não há vazamento;
c) Se a cinza derreter ou desaparecer é sinal que há vazamento na válvula ou nacaixa de descarga. Nesse caso, é preciso trocar a válvula.
2. Teste da caixa d’água
a) Deixe o registro do cavalete aberto;
b) Feche todas as torneiras da casa e não use o banheiro;
c) Vá até à caixa d’água e puxe a bóia para cima e depois amarre um barbante nelapara ficar presa. Isso não deixa a água da rua entrar na caixa;
d)Com um giz ou lápis, faça um risco na parede da caixa onde está o nível da água(bem no lugar onde a água acaba, perto da tampa, se a caixa estiver bem cheia);
e) Espere uma hora e veja se o nível de água baixou. Se o risco do lápis não está beirando a água, é porque existem vazamentos nos canos que saem da caixa d’água.
3. Teste do copinho d’água
a) Feche o registro do cavalete do hidrômetro;
b) Abra uma torneira ligada diretamente na água que vem da rua, que não recebeágua da caixa. Geralmente, a torneira no tanque de lavar roupas é assim;
c) Espere a água parar de sair da torneira. Como o registro do cavalete está fechado, essa água é a que estava nos canos (entre o cavalete e a torneira). Não use obanheiro;
d) Depois coloque um copo cheio d’água na boca da torneira;
e) Se a torneira chupar a água do copo, há vazamento no cano que enche a caixad’água. Aí o jeito é quebrar o chão e descobrir onde está o vazamento.
Continue acompanhando as dúvidas mais frequentes sobre Condomínio! Em breve, parte III.
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